Pas på entreprenørklemmen
En byggesag består ofte af flere aftaler mellem f.eks. en hoved- eller totalentreprenør og en bygherre samt mellem en hoved- eller totalentreprenør og underentreprenør(er) eller materialeleverandør(er). Ved en sådan ”kæde” af aftaler kommer hoved- eller totalentreprenøren ofte i ”klemme”, hvis hoved- eller totalentreprenøren ikke har husket at sikre sig, at de aftaleretlige forpligtelser, som hoved- eller totalentreprenøren har påtaget sig over for bygherren, stemmer overens med de aftaleretlige forpligtelser, som underentreprenørerne eller materialeleverandørerne har påtaget sig over for hoved- eller totalentreprenøren.
Hvad er ”entreprenørklemmen”
I entrepriseforhold er det sædvanligt, at en entreprenør både indgår en aftale med en bygherre og med en eller flere underentreprenører eller materialeleverandører i relation til en entreprise.
Ved en sådan ”aftalekæde” ses det ofte i praksis, at de nævnte aftaler ikke er indbyrdes afstemt, hvilket kan illustreres således:
En hoved- eller totalentreprenør har dels indgået:
- en entrepriseaftale med en privat bygherre (forbruger) om opførelse af et boligbyggeri samt
- en underentrepriseaftale med en underentreprenør (professionel) om udførelse af en delentreprise på samme byggeri.
I forholdet mellem hoved- eller totalentreprenøren og bygherren (som er forbruger) er udgangspunktet, at forældelsesfristen for krav mod hoved- eller totalentreprenøren er 10 år regnet fra afleveringstidspunktet. I forholdet mellem hoved- eller totalentreprenøren og underentreprenøren er AB 18 vedtaget, således, at underentreprenørens hæftelsesansvar er 5 år regnet fra afleveringstidspunktet.
Hvis bygherren (som er forbruger) konstaterer mangler ved underentreprenørens arbejde mellem 5 og 10 år efter afleveringstidspunktet, så hæfter underentreprenøren ikke herfor – det gør derimod hoved- eller totalentreprenøren.
Formålet med eksemplet er således at illustrere vigtigheden af at, hoved- eller totalentreprenøren sikrer sig, at dennes aftaler med henholdsvis bygherren og underentreprenøren eller materialeleverandøren stemmer overens (såkaldt ”back-to-back”).
Dette gør sig særligt gældende for mangelperioden, men også for andre dele af aftalegrundlagene, som beskrevet nedenfor.
Hvordan minimeres risikoen for at ende i ”entreprenørklemmen”
For at minimere risikoen for at ende i den såkaldte entreprenørklemme, skal aftalegrundlagene bl.a. afstemmes i relation til:
- ansvars- og eventuelt garantiperioder,
- tidspunkterne for acontobetalinger, så hoved- eller totalentreprenøren modtager betalinger fra bygherren i takt med, at hoved- eller totalentreprenøren skal foretage acontobetalinger til underentreprenører og
- byggeplanen, så hoved- eller totalentreprenøren ikke pålægges dagbøder, som ikke kan videreføres til underentreprenøren.
Listen er ikke udtømmende men illustrerer vigtigheden af, at aftalegrundlagene i den nævnte ”aftalekæde” er afstemt, så en entreprenør ikke ”bliver klemt”.
Artiklen er udarbejdet af vores samarbejdspartner Selskabsadvokaterne.