Pas på entreprenørklemmen
En byggesag består ofte af flere aftaler mellem f.eks. en hoved- eller totalentreprenør og en bygherre samt mellem en hoved- eller totalentreprenør og underentreprenør(er) eller materialeleverandør(er). Ved en sådan ”kæde” af aftaler kommer hoved- eller totalentreprenøren ofte i ”klemme”, hvis hoved- eller totalentreprenøren ikke har husket at sikre sig, at de aftaleretlige forpligtelser, som hoved- eller totalentreprenøren har påtaget sig over for bygherren, stemmer overens med de aftaleretlige forpligtelser, som underentreprenørerne eller materialeleverandørerne har påtaget sig over for hoved- eller totalentreprenøren.
Hvad er ”entreprenørklemmen”
I entrepriseforhold er det sædvanligt, at en entreprenør både indgår en aftale med en bygherre og med en eller flere underentreprenører eller materialeleverandører i relation til en entreprise.
Ved en sådan ”aftalekæde” ses det ofte i praksis, at de nævnte aftaler ikke er indbyrdes afstemt, hvilket kan illustreres således:
En hoved- eller totalentreprenør har dels indgået:
- en entrepriseaftale med en privat bygherre (forbruger) om opførelse af et boligbyggeri samt
- en underentrepriseaftale med en underentreprenør (professionel) om udførelse af en delentreprise på samme byggeri.
I forholdet mellem hoved- eller totalentreprenøren og bygherren (som er forbruger) er udgangspunktet, at forældelsesfristen for krav mod hoved- eller totalentreprenøren er 10 år regnet fra afleveringstidspunktet. I forholdet mellem hoved- eller totalentreprenøren og underentreprenøren er AB 18 vedtaget, således, at underentreprenørens hæftelsesansvar er 5 år regnet fra afleveringstidspunktet.
Hvis bygherren (som er forbruger) konstaterer mangler ved underentreprenørens arbejde mellem 5 og 10 år efter afleveringstidspunktet, så hæfter underentreprenøren ikke herfor – det gør derimod hoved- eller totalentreprenøren.
Formålet med eksemplet er således at illustrere vigtigheden af at, hoved- eller totalentreprenøren sikrer sig, at dennes aftaler med henholdsvis bygherren og underentreprenøren eller materialeleverandøren stemmer overens (såkaldt ”back-to-back”).
Dette gør sig særligt gældende for mangelperioden, men også for andre dele af aftalegrundlagene, som beskrevet nedenfor.
Hvordan minimeres risikoen for at ende i ”entreprenørklemmen”
For at minimere risikoen for at ende i den såkaldte entreprenørklemme, skal aftalegrundlagene bl.a. afstemmes i relation til:
- ansvars- og eventuelt garantiperioder,
- tidspunkterne for acontobetalinger, så hoved- eller totalentreprenøren modtager betalinger fra bygherren i takt med, at hoved- eller totalentreprenøren skal foretage acontobetalinger til underentreprenører og
- byggeplanen, så hoved- eller totalentreprenøren ikke pålægges dagbøder, som ikke kan videreføres til underentreprenøren.
Listen er ikke udtømmende men illustrerer vigtigheden af, at aftalegrundlagene i den nævnte ”aftalekæde” er afstemt, så en entreprenør ikke ”bliver klemt”.
Artiklen er udarbejdet af vores samarbejdspartner Selskabsadvokaterne.
Har du brug for hjælp?
Som medlem af Ase Selvstændig kan du få svar på dine spørgsmål om erhvervsjura hos vores partner Selskabsadvokaterne. Log ind på Ase Selvstændig - på forsiden under 'Ring til advokat' finder du kontaktoplysninger til Selskabsadvokaterne.
Er du ikke allerede medlem af Ase Selvstændig og ønsker rådgivning hos vores partner, kan du melde dig ind online eller på tlf. 7013 7015.