Førtidigt ophør af aftale med underentreprenør – hvordan skal du forholde dig?
Det hænder, at en aftale med en underentreprenør ophører før det planlagte tidspunkt. Dette kan for eksempel skyldes, at den ene part ophæver aftalen på grund af samarbejdsvanskeligheder, at parterne er enige om, at samarbejdet skal ophøre, eller at underentreprenøren går konkurs. Det kan volde problemer senere, hvis du har penge til gode, eller hvis underentreprenøren eller konkursboet efterfølgende kræver betaling af dig.
Stadeforretning
Hvis et samarbejde med en underentreprenør ophører før tid, vil det næsten undtagelsesfrit være hensigtsmæssigt at få registreret, hvor fremskredent underentreprenørens arbejde er. Dette kaldes en stadeforretning - af og til anvendes betegnelserne stadeopgørelse eller registreringsforretning også.
Hvis der er aftalt AB 18 mellem parterne, finder reglerne om stadeforretninger i § 63, stk. 2-4 (§ 61, stk. 2-4, i ABT 18), anvendelse. Det fremgår af disse regler, at den part, som ophæver aftalen, skriftligt skal indkalde til en stadeforretning mellem parterne, der skal afholdes hurtigst muligt. Af bevismæssige årsager kan det være hensigtsmæssigt, at indkaldelse til stadeforretningen indgår i ophævelsesskrivelsen til den anden part (der også skal være skriftlig).
Ved stadeforretningen udarbejdes der en registreringsprotokol, hvori omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde beskrives, jf. AB 18 § 63, stk. 3. Registreringsprotokollen skal underskrives af begge parter, medmindre den foretages ved syn og skøn. Det kan være hensigtsmæssigt at antage en sagkyndig til at bistå dig ved stadeforretningen.
Du skal være opmærksom på, at gennemførelse af en stadeforretning i relation til underentreprenørens konkurs sidestilles med en afleveringsforretning, hvilket bl.a. har den konsekvens, at entreprenørens garanti skal nedskrives.
Artiklen er udarbejdet af vores samarbejdspartner Selskabsadvokaterne.
Hvorfor er en stadeforretning vigtig?
Der kan være betydelige beløb på spil for begge parter i et byggeri. Det er derfor vigtigt at gennemføre en stadeforretning for at få sikret bevis for byggeriets færdiggørelsesgrad - dvs. hvor langt byggeriet er på tidspunktet for samarbejdets ophør, og hvilken kvalitet arbejdet har.
Hvis der går lang tid, før der gennemføres en stadeforretning, eller der slet ikke gennemføres en stadeforretning, kan det blive vanskeligt senere at dokumentereet eventuelt krav mod underentreprenøren, og hvor stort kravet i givet fald er. Du risikerer med andre ord at miste et eventuelt krav på erstatning for mangler eller meromkostninger til færdiggørelse af arbejdet ved en ny underentreprenør.
Herudover mangler du også bevis for, hvilke arbejder der kan henføres til den tidligere underentreprenør, og hvilke arbejder der kan henføres til den nye underentreprenør - og dermed også hvilken underentreprenør der for eksempel er ansvarlig for eventuelle mangler. Ligeledes kan det give udfordringer, hvis underentreprenøren eller dennes konkursbo efterfølgende kræver betaling af dig for arbejde, og der er uenighed om, hvilket arbejde der er udført.
En stadeforretning er også vigtig, for at en anden underentreprenør hurtigt kan gives mulighed for at færdiggøre byggeriet.
Uenighed om arbejdets stade
Hvis parterne ikke kan blive enige om arbejdets stade, kan stadeforretningen gennemføres af andre end parterne selv. I praksis sker dette typisk ved, at der gennem Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed gennemføres et syn og skøn, hvor en uvildig skønsmand registrerer byggeriets stade. Hvis stadeforretningen gennemføres ved syn og skøn, skal parterne ikke underskrive registreringsprotokollen.
Gennemførelse af stadeforretning uden modpart
Det forekommer, at en part ikke møder op til stadeforretningen, selvom denne er varslet. Hvis en af parterne ikke møder op, kan stadeforretningen gennemføres uden medvirken af den fraværende part.
Efter stadeforretningen er gennemført, skal registreringsprotokollen snarest muligt fremsendes til den fraværende part fra den deltagende part. Den fraværende part har herefter fem arbejdsdage til skriftligt at fremsætte indsigelser mod indholdet af protokollen. Hvis den fraværende part ikke gør indsigelse, gælder der en formodning om, at registreringen er korrekt.