10 vigtige reguleringstemaer i en (entreprise)kontrakt 

De forskellige emner, som parterne har aftalt kaldes også for reguleringstemaer, og disse kan omhandle en lang række forhold. Det kan eksempelvis være pris, tid, parternes ydelse (udover betalingen), sikkerhedsstillelse, reklamationsret relateret til fejl og mangler, erstatning, lovvalg, værneting, samt en lang række andre forhold. 

Hvad skal en entreprisekontrakt indeholde? 

Nogle reguleringstemaer er vigtigere end andre – dog vil det altid være en konkret vurdering, præcist hvilke emner der har særlig betydning i din kontrakt eller aftale. I denne artikel får du overblik over nogle af de reguleringstemaer, der typisk viser sig at være særligt vigtige i langt de fleste kontraktforhold. 

I entrepriseforhold vil parterne ofte have aftalt et af AB-vilkårene, dvs. typisk AB 18, ABT 18 og ABR 18. Disse aftalevilkår supplerer parternes kontrakt, hvor der ikke er indgået særskilt aftale om et givent forhold. Dog vil vi altid anbefale, at du ved indgåelse af en kontrakt forholder dig til særligt følgende 10 punkter. 

1. Hvem er parterne 

I alle aftaleindgåelser, herunder entreprisekontrakter, er det vigtigt, at du sikrer dig, at parterne er beskrevet korrekt og tilstrækkeligt. Det vil sige, at det fulde navn på parterne, adresse, CVR/CPR-nummer mv. bliver nedskrevet. Hvis parterne er juridiske personer, det vil sige i selskabsform, er det desuden vigtigt, at du sikrer dig, at de personer, som underskriver for selskabet, rent faktisk også er berettiget til at gøre dette, og at underskrift sker i overensstemmelse med selskabets tegningsregler. Hvis du er i tvivl om et selskabs tegningsregel, kan du tjekke det på Erhvervsstyrelsens hjemmeside virk.dk. 

2. Parternes ydelse – udbudsmateriale og tilbud 

Det er altid vigtigt at få beskrevet, hvad parterne skal præstere i henhold til kontrakten. En bygherre skal derfor sørge for, at udbudsmaterialet er så præcist og beskrivende som muligt. Ligeledes skal en entreprenør sørge for at få prissat og inkluderet alle nødvendige ydelser i sit tilbud, herunder skal entreprenøren sikre sig, at eventuelle forbehold i relation til udbudsmaterialet er fremhævet og præciseret tilstrækkeligt. Manglende beskrivelse af parternes ydelse vil ofte medføre en fordyrelse af entreprisen, og denne udgift lander enten ved entreprenøren, bygherren eller dennes rådgiver, afhængigt af aftalens nærmere udformning – herunder, hvilken part der er nærmest til at bære risikoen for dette. 

3. Pris og betaling 

I alle kontraktforhold – men særligt i entrepriseforhold – er det vigtigt, at du sikrer dig en beskrivelse af prisen for det arbejde, som skal udføres. Bl.a. bør du tage stilling til, hvorvidt der er aftalt en fast pris, eller om visse dele af entreprisen er selvstændigt prissat i tillæg til entreprisesummen. Parterne bør også forholde sig til, om prisen kan indeksreguleres og i givet fald hvornår, samt hvilket indeks der finder anvendelse. Desuden bør parterne forholde sig til, om der skal betales i henhold til en betalingsplan, eller om entreprenøren blot kan aconto fakturere sit arbejde, jf. udgangspunktet i AB-vilkårene. Manglende overvejelser om pris og betaling kan have stor betydning for parternes likviditet, hvilket i sidste ende kan have vidtrækkende konsekvenser for eksempelvis den entreprenør, som har penge til gode ved sin bygherre. 

4. Sikkerhedsstillelse 

I entreprisekontrakter vil der skulle stilles sikkerhed for betaling samt arbejdets udførelse. Det er i hvert fald udgangspunktet, hvis parterne har aftalt AB 18 eller ABT 18. Eksempelvis skal entreprenøren stille garanti for arbejdets udførelse, jf. § 9 i begge AB-vilkår, og bygherre skal stille en betalingsgaranti, jf. § 10 i begge AB-vilkår. Sikkerhederne skal udgøre henholdsvis 15 % og 10 % af entreprisesummen og nedskrives i takt med aflevering og udløb af entreprenørens ophør af mangelsansvar. Dog kan parterne frit aftale andre %-satser ift. entreprisesummen, hvis de ønsker dette. Sikkerhedsstillelse bør gives særlig opmærksomhed, da et træk på en garanti kan være det incitament, som holder byggeriets parter ”til ilden”, eksempelvis ved entreprenørens afhjælpning af mangler eller ved betaling af et (uberettiget) tilbagehold i entreprisesummen. 

5. Ekstraarbejder 

Det er ikke usædvanligt, at der i byggeprojekter opstår ekstraarbejder undervejs. Dette kan enten være i tilfælde, hvor bygherre ønsker en konkret ændring, efterhånden som byggeriet skrider frem, men det kan også være i tilfælde, hvor bygherre ikke har fået defineret et konkret og nødvendigt arbejde i udbudsmaterialet. Som udgangspunkt er et ekstraarbejde ”arbejde efter regning”, og det er i den forbindelse anbefalelsesværdigt, hvis parterne på forhånd har forholdt sig til, hvad ekstraarbejder skal opgøres i henhold til, herunder enhedspriser på materialer og materiel, timesatser, entreprenørens profit mv. Alternativt skal bygherre betale den pris, som ikke kan anses for at være ”ubillig”, jf. princippet i købelovens § 5, og en sådan situation giver ofte anledning til tvister mellem parterne. 

6. Mangler og garantier 

Både bygherre og entreprenøren bør være opmærksomme på, hvad der forstås ved ”kontraktmæssig ydelse”, sådan at dette bliver beskrevet i både udbudsmateriale og tilbud. Hvis byggeriet eller materialer skal have særlige egenskaber eller være udført i henhold til specifikke standarder, bør parterne sørge for at få dette specificeret. Derudover bør parterne være særligt opmærksomme på, om der skal være garantier på enkelte dele af byggeriet. Det kunne eksempelvis være i tilfælde, hvor der kræves en særlig holdbarhed eller levetid på specifikke dele. Entreprenøren bør i den forbindelse være opmærksom på, at han hæfter på et såkaldt ”objektivt grundlag”, hvis der er afgivet en garanti. Der er tale om et meget strengt ansvar, og det er derfor vigtigt at gøre sig overvejelser om, hvorvidt det er fornuftigt at afgive en garanti på et givent materiale eller del af byggeriet. Ligeledes bør entreprenøren sikre sig såkaldt ”back to back”, dvs. at entreprenøren sørger for, at en leverandør eller underentreprenør påtager sig det samme garantiansvar, som entreprenøren har påtaget sig over for sin bygherre. Alternativt risikerer entreprenøren at havne i den såkaldte ”entreprenørklemme”, hvor et krav ikke kan videreføres til en underentreprenør eller leverandør, fordi dennes ansvar er mindre byrdefuldt, end det som entreprenøren har afgivet over for bygherre. 

7. Forsinkelse 

En af de største udfordringer ved byggeprojekter er forsinkelse. Det er derfor en klar anbefaling, at parterne sørger for at få udarbejdet detaljerede tidsplaner, og i den forbindelse får fastsat en række ”terminer”, det vil sige datoer for, hvornår de enkelte dele eller stader af byggeriet står færdigt. Det er samtidig en anbefaling, at parterne i den forbindelse forholder sig til de dele af byggeriet, som udgør såkaldt ”kritisk vej”, dvs. kritiske punkter i byggeriet, som kan risikere at blokere for andre dele af entreprisens udførelse. 

Samtidig bør parterne gøre sig grundige overvejelser om forhold, som kan have betydning i den konkrete byggeperiode eller ift. byggeriets placering. Dette kunne være i relation til vejrlig (dvs. indgribende vejrforhold), byggeriets placering ift. trafikale knudepunkter, beboelse, begrænsninger på støj, eller lignende. Får parterne ikke adresseret disse forhold, vil der ofte opstå tvister om berettiget/uberettiget forsinkelse samt diskussioner om betaling af dagbod, herunder hvilken dag denne skal regnes fra. 

8. Dagbod 

Dagbod er den ”konsekvens”, som parterne typisk aftaler skal være forbundet med forsinkelse. Anvendelsen af dagbod har en række fordele, da det typisk er svært for en part at opgøre sit tab, hvis den anden part er forsinket med sin ydelse. Det er dog en betingelse for anvendelsen af dagbod, at parterne aktivt har valgt dette til, og samtidig skal boden være prissat, eksempelvis 1000 kr. pr. dags forsinkelse. Hvis parterne ikke har valgt dagbod, finder de almindelige regler for forsinkelse anvendelse, og den bygherre, som eksempelvis har lidt et tab på grund af sin entreprenørs forsinkelse, skal derfor kunne dokumentere og opgøre dette tab. Da det typisk er svært, vil dagbod være at foretrække, så du blot kan støtte dig til en aftalt dagbod. 

9. Lovvalg 

Både i entreprisekontrakter, men også alle andre aftaletyper, er det vigtigt at forholde sig til, hvilket lands ”ret” som finder anvendelse. Dette kaldes også lovvalg og har betydning i den situation, hvor parterne ikke har reguleret et givent forhold ved deres aftale. I sådanne situationer finder det pågældende lands lov anvendelse og regulerer det forhold eller den ”uenighed”, som parterne måtte have. I danske kontrakter vil det være sædvanligt, at dansk ret regulerer aftalen, men der bør altid aktivt tages stilling hertil. Det er en klar anbefaling, at du søger advokatbistand, hvis der vælges et andet lovvalg end dansk. 

10. Værneting, herunder voldgift 

En kontrakts værneting er udtryk for den ret eller domstol, som parterne har valgt at give kompetence til at løse tvister imellem parterne. Hvis det er aftalt, at AB-vilkårene finder anvendelse, vil der altid være aftalt voldgift, da det følger af vilkårene, at tvister skal indbringes for Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed. Parterne kan dog også vælge, at tvister skal løses ved domstolene, eller parterne kan vælge et andet voldgiftinstitut. Det er særligt værd at bemærke, at i aftaler, hvor den ene part er forbruger, kan en aftale om voldgift aldrig håndhæves, medmindre forbrugeren efterfølgende samtykker til dette. I forbrugerforhold vil forbrugeren altid kunne indbringe tvisten for domstolene, da ”voldgiftklausuler” ikke kan håndhæves i forbrugerforhold. 

Skal du indgå en entreprisekontrakt, eller kontrakt generelt, er det vigtigt, at du tager højde for ovenstående punkter, og det kan i mange tilfælde være en god idé at inddrage en rådgiver, så du ikke overser væsentlige elementer i kontrakten. 

Artiklen er udarbejdet af vores samarbejdspartner Selskabsadvokaterne.